专题:郁亮露面,回应万科近期经营、被举报、被边控等舆情传闻
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万科企业股份有限公司投资者关系活动记录表
参与单位及人员:
广发证券:郭镇
花旗证券:陈俊玮
海通证券(***):涂力磊(金麒麟分析师)
招商证券:赵可(金麒麟分析师)
瑞银证券:龚如月
中金公司:张芳妍
摩根斯坦利:蒋明昊
中信证券(***):王天瑜
会议时间:2024 年 4 月 14 日星期日下午 16:30—18:00
地点:万科企业股份有限公司 6 楼会议室
上市公司接待人员姓名:
董事会***:郁亮
总裁:祝九胜
董事会秘书:朱旭
一、介绍总体情况
首先,非常感谢大家来参加公司的这次交流活 动。近期舆论上有很多关于公司的消息,投资者对 公司的情况也十分关注,我们也想借这个机会,和 大家就一些热点问题做个交流。 首先从总的经营情况来看,当前万科的确遇到 了阶段性经营性困难,流动性短期承压。但是,我 们已制定一揽子稳定经营和降低负债的方案,能够 妥善化解这些阶段性压力。我们将首先立足“自 救”,立足自身能力和***自我化解风险,对所有 在手业务,全部重新打开和检视,分类进行梳理,并 制定针对性方案。因此,我提到的一揽子方案不是 一个方案,是一系列方案。其次是用足现有的各类 融资工具,我们已积极调集各一线力量,以用好用 足中央出台的一系列有利于行业化解风险的政策性 融资工具。期间我们得到了金融机构的理解、支持、 指导和帮助,我们感恩于心。这些大方案最终的目 标,就是我在业绩发布会上说的,我们有信心,今明两年我们的债务规模将下降1000亿元,债务风险获得实质性化解。这里我也郑重承诺,万科集团所有项目,将保证按时高质量交付。
是什么原因导致了目前的挑战?经过集团经营 班子认真讨论和深刻反思,我们认为这里面虽然有 外部市场变化原因,但更多是企业自身在宏观情况 和行业情况发生重大变化时,依然维持扩张惯性, 未能及时调整。概括起来主要有三个方面问题: 一是尽管我们在行业中最早意识到需要转型发 展,提出“开发经营服务并重”的经营理念,并实实 在在布局了一批基于自身主业、符合国家政策导向 的经营服务类业务和业态,但在实际操作过程中存在步子过大、操之过急的问题。转型业务超出我们 ***匹配能力,过多占用了开发业务资金,规模过 大也导致管理能力跟不上,经营目标未能按***达成。
二是尽管公司在行业中较早意识到高速增长终 将结束,但我们的行为未能坚决摆脱行业惯性,在 不少城市包括一些重点城市和一线城市,出现投资 冒进和失误。在中央明确提出行业高质量发展目标 与要求后,未能对行业普遍存在的“三高”模式进行 更为彻底的调整,导致今天出现被动局面。
三是在中央明确做出行业供求关系发生根本变 化的战略判断,并为行业新发展模式转变出台一系 列重要政策措施后,我们对融资模式趋势性变化的 认识一开始不够全面透彻,集团已经启动了房地产 融资模式的调整,但从总对总的信用融资为主转向 新的融资模式还需要一个过程。 我们也注意到,近期的负面舆情中,还有一些 对管理层道德风险的质疑。不存在管理层谋取私利。 今天看起来,可能有些过去的模式和做法已经不适 应行业新的发展阶段,我们会全面进行检视和梳理, 制定相应的策略。如果发现违规问题,我们会积极 整改;如果发现违法问题,集团绝不姑息。 以上相关情况,我们也和深圳市国资委、大股 东做了详细汇报。深圳国资委、深圳地铁对万科的 支持一如既往,市场调整期,公司有幸得到深圳国 资和大股东的鼎力支持和信任,对此我们深怀感恩 之心,也会珍惜信任,加倍努力。
二、就近期市场关注舆情进行说明
近期还有几个比较受关注的舆情,在此我也一 一做个说明。 一是关于烟台的实名举报。 本次实名举报的公司主要是实控人为李军的烟 台日樱集团下属公司。烟台万科与合作方李军(以 下简称“烟台合作方”)合作开发地产项目近 10 年, 合作7个项目。 2021 年开始,受市场整体环境影响,烟台多项 目销售不及预期,利润无法达到初始可研指标。为保证项目建设交付和正常运营所需资金,项目公司 资金无法按烟台合作方意愿继续分配。同时烟台合 作方作为股东方,无视项目公司建设交付和正常经 营所需,提出16亿元的没有合理依据的巨额诉求。 虽然烟台万科与烟台合作方已多次沟通,但始终无 法达成一致。烟台合作方后续向***、公安、税务 局、***、深交所等机构多次举报,并多次在媒体曝光。
关于烟台合作方举报的内容,有几点情况和大 家汇报一下:
(一)烟台举报方就万科挪用资金问题于 2023 年向烟台公安机关报案并被受理。烟台公安机关经 过 3 个月调查取证后,于 2023 年 11 月作出决定不 予立案 举报方涉及的合作项目在合作协议中明确约 定:“项目公司其他资金即时转至万科企业股份有限 公司资金管理账户”。举报涉及的烟台项目公司资金 转入属于按照合作协议约定由万科对项目资金统筹 管理。公安部门经过 3 个月调查论证,于 2023 年 11 月作出“不予立案”通知。
(二)税务机关对烟台万科进行稽查,万科不 存在拒不交账的情况,目前税务机关亦没有认定烟 台万科存在偷逃税款之主观故意 烟台举报方于 2023 年向税务机关举报烟台万 科偷税。2023 年 9 月始,烟台市税务局对烟台万科 11 个项目进行全流程全税种的稽查。税企对接沟通 顺畅,烟台万科不存在拒不交账情况,并且万科集 团已抽调北京区域 7 名工作人员配合稽查,所有账 簿都已交稽查局,相关***资料根据稽查需求陆续 提供。税务机关和烟台万科交换了初步的稽查意见, 目前税务机关没有认定烟台万科有偷逃税款之主观 故意。烟台万科将秉承实事求是的原则,积极配合, 相信各级***和税务机关会依法依规、客观公正作 出检查结论。
(三)合作项目中不存在所谓万科管理团队私人利益,万科不存在通过跟投制度向高管输送利益的行为。万科从 2014 年开始推行项目跟投***,根据已 有的制度,万科董事、监事和高级管理人员不得参 与项目跟投,更不可能借此从合作项目中获取任何 个人收益。 员工参与跟投,跟投***均明确要求其拿出自 有资金,与公司共同投资。跟投资金与公司投资、合 作方投资风险共担、收益共享,员工跟投权益均是 小股东,跟其他股东权利平等,承担同等的股东义 务,不存在任何特殊性。无论万科独资项目还是合 作项目,跟投模式、条款、要求也都是一致的。 跟投制度体现了收益共享、风险共担的原则。 在万科推行跟投***的前几年,市场景气状况良好, 公司、合作方均获得了良好回报,员工跟投资金同 样获得了收益。但近年来市场形势变化,公司、合作 方收益水平下降,员工跟投也承受了同样的经营结 果,部分跟投出现亏损,这体现了团队与投资者收 益共享、风险共担的初衷。 (四)公司已经***取法律措施 针对与合作方的经济***,烟台万科公司已于 2024 年 2 月在烟台***提起民事诉讼,依法主张合 法权利。该案件已进入正式审理阶段,***已依法 裁定对合作方资产***取诉讼保全。 烟台合作方于2024年4月在网络对公司和董事 会***的诽谤,性质和影响恶劣,万科集团正在向 ***提起民事诉讼,并向公安机关进行刑事报案。
关于烟台合作方举报涉及的唐山翡翠蓝山项目, 唐山万科已依据胜诉判决在 2022 年与合作方达成 执行和解,抵偿资产已有序交割,蓝山项目正常经营建设并已高品质交付。 万科集团和烟台万科将秉承实事求是的原则, 相信司法机构会客观公正做出结论。在经营过程中***如发现有违规操作,万科集团将在***部门指导要求下,坚决彻底整改。***如有个人或下属公司的 行为违反法律,万科集团将绝不姑息,接受司法机 关的裁决和处理。
二是关于济南万科总经理肖劲被公安机关带走,具体是什么情况? 肖劲属于个人案件,与烟台举报无关。集团已 安排北京区域、济南公司向济南***及侦办案件 的警方沟通情况。警方表示,肖劲案件是其个人案 件,与烟台举报无关。济南市***表示:肖劲*** 是个人问题,要与万科集团,济南万科的正常经营 行为区分开;将一如既往支持万科在济南的业务发 展,助力“强省会”战略实施;在保障交付工作中, 如需要政法系统服务的,安排专人协调对接。
三是舆情提及出国不回的领导蔡平、王润川是 什么情况?有传闻华中区首蔡平去美不归之后,万 科所有集团副总裁及以上级别,目前都被边控了。 实际情况是,原华中区域首席合伙人蔡平,孩 子在美国出生,现在到了接受教育的阶段,需要家 庭陪伴。其于 2023 年提出辞职并获得公司同意。 原总部协同中心牵头合伙人王润川,因前往香 港深造提出离职,目前人常住深圳。 集团管理层境外公务出行正常进行。集团总裁 祝九胜今天刚刚从香港考察项目回来。集团联席总 裁朱保全今日(4 月 14 日)中午飞往日本进行业务 考察。
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